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東吳大學 企業管理學系 李智明所指導 陳涵霖的 影響投資者購買出租型房產的關鍵因素研究- 使用AHP方法 (2020),提出591台南土地出售關鍵因素是什麼,來自於出租型房產、AHP層級分析法、關鍵因素。
而第二篇論文國立政治大學 台灣史研究所 薛化元所指導 許志成的 台灣民營製造業的發展(1946-1955)──以國民黨當局與台籍資本之互動為中心 (2010),提出因為有 民營企業、製造業、日產標售、民營化、產業發展的重點而找出了 591台南土地出售的解答。
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影響投資者購買出租型房產的關鍵因素研究- 使用AHP方法
為了解決591台南土地出售 的問題,作者陳涵霖 這樣論述:
近年來居住問題成為台灣民生與社會的重要議題,也是政府一直致力想要解決的施政問題。而在房價居高不下的情況下,年輕人難以負擔房價,加上台灣人口結構轉變為小家庭為主,比起背負沉重的房貸,租房對於注重生活品質的年輕人是更好的選擇,所以租屋市場存在著龐大的商機。而台灣自2009年金融風暴後,銀行利率一直維持在低水準,導致投資市場資金太多且投資人無法再靠定存獲利及保值,加上政府為抑制房價,自2011年開始實施奢侈稅及房地合一稅等各項措施,讓一些喜歡購買房地產投資及保值的國人,很難利用房地產買賣來短期獲利。所以,台灣近幾年的不動產市場越來多人投資出租型房產,以因應租屋需求市場,賺取穩定租金收入,並
期望未來出售房產賺取差價,降低賦稅成本。 本文先藉由文獻探討,找出影響投資者購買出租型房產決策之關鍵因素,共得出五個構面及24個關鍵因素。接著使用AHP的研究方法,進行問卷調查,結果發現,投資者最重視的前四項因素分別為自備(有)資金、出租難易度、房屋成本、租金報酬率。本研究進一步將投資者做分群研究,發現有經驗者較重視出租難易度,無購買經驗者較重視轉手的獲利率。而在投資購屋的自備款上,年齡較高的族群所擁有的自備款高於年齡較輕的族群;月收入較高的族群也比月收入低的族群自備款較高。而在投資出租型房產的投資報酬率預期上,女性所預期的合理報酬率高於男性,職業為非服務業的族群所預期的報酬率則高於服務
業的職業族群。
台灣民營製造業的發展(1946-1955)──以國民黨當局與台籍資本之互動為中心
為了解決591台南土地出售 的問題,作者許志成 這樣論述:
戰後台灣經濟快速的發展,主要得力於民營製造業的高速成長。來台接收的官員陳儀,延續日治時期的專賣政策,將煙、酒、樟腦、度量衡與火柴繼續專賣。儘管在中國已廢除專賣制度,但在台灣仍舊繼續實行,限縮民營製造業發展的空間。 1945年10月全台民營製造業家數有10,300家,至1946年底家數減少39.6%,台灣人歷經二二八事件的抗暴,中國國民黨政府撤換陳儀,至1947年底家數成長45.6%,是民營製造業發展最黑暗的時期。大量日資企業被收編成官營事業,官股中的台股股權不是遭到漠視,不然就是遭到國家機構的侵權;台日合資企業則被清算標售,以排除台灣人在製造業的發展,陳儀當局則將標售日產美其名為扶植民
營企業的發展;新設立的大公企業則受到當局百般的刁難與阻撓,標售的日資企業相當有限,發展情況則因經營者而各有差異。 日本人在台灣苦心殖民經營50年,其所創造的財富則難以算計,遣返時每人只換得若干小行李,身上只准攜帶1千元的現金歸向日本,其在台領取的退職慰勞金、臨時賞與金與解散津貼無法攜回日本,巨額的財富則轉移到台灣人手中,不然就是在台灣社會消費掉。陳儀當局下令回存千圓券禁止流通一年,實則凍結台灣人的流動資產。回存銀行變成抵押品,當局規定給付年息2%,借款則需支付年息2.5%,從中剝削台灣人的財富。解凍後因通貨膨脹價值已減少一半,勤樸的台灣人將此資金投資創業,表現成為1947年製造業家數的突然增
加。 二二八事件後,中國國民黨當局逐漸改善對台灣的經濟政策,但中國國共內戰爆發,不當的貨幣與匯率政策,使民營製造業的經營環境遭致摧毀,工廠不是倒閉、半停工,不然就是易手。直到幣制改革,切斷台灣與中國的匯兌關係,中斷台灣的中國的貿易依賴關係,擴增對日本與美國的貿易關係,民營製造業才獲得重生的契機。官業則只願將經營不善的企業標售民營,民間申請經營的官業則因實施土地改革而被迫中止。官方依法不應該經營製糖的輕工業,但卻收編成官營事業;理應經營煉鐵的重工業,但反而要標售與出租給民間經營。台灣糖業公司的民股呈請撥一砂糖廠民營,財經官僚則以「不論可開工者,或不能開工者,一律不能出讓」,國民黨的官營政策是否
代表公共利益,則不禁令人感到懷疑! 中國國民黨當局實行的民營製造業政策,幾乎都是在應付當時的問題,並沒有一套有計畫的經濟政策。當局實施的補助與貸款政策、收購工礦業產品與工業配合供應軍事需求的政策,都是些短期性與臨時性的政策,實際發揮的功效有限。相反的,美援對穩定台灣通貨膨脹貢獻良多,只是外來統治的政權並未善盡將資源做合理分配,限制使用本地花生、芝麻等植物性的榨油業設廠,嚴重扭曲榨油業的發展。美援軍事資源,亦因當局未能有效推行軍工政策,使建設廳推行的民營工業配合軍需小組毫無成效可言,徒使民營業者大失所望。 美援貸款民營製造業,部份亦是四年經濟計畫的一部份。一般工業貸款又分中型民營工業貸款與小
型民營工業貸款。工業計畫貸款從1951年開始,小型民營工業貸款則從1954年開始,中型民營工業貸款則從1960年才開始。綜合民營工業計畫與小型民營工業貸款觀察,就貸款家數分析,平均每年受貸家數約76.9家,全國民營製造業只有將近1%左右的工廠得到美援的貸款。貸款以1955年的1億8千餘萬最多,1953年約1千萬最少。美援貸款除1952年由新竹玻璃一家大型企業獨佔該業全部及較多的貸款外,其餘各大小型製造業幾乎都是或多或少得到部分貸款,獲貸企業並未呈現出「幾乎完全吸收該產業的美援貸款」的現象。1954年以前可說是由少數業別,尤其是紡織業與非金屬製造業獲得較多的貸款;1954年以後各業則是獲得多寡不
一的貸款,美援貸款民營製造業並未集中於某一產業類別。 當局因土地改革而開放台灣水泥、台灣紙業、台灣工礦與台灣農林四間公司民營。1953年經濟部重估四間公司的資產,將資本額提高7-10倍;股票若根據1952年的市價重估,水泥、紙業、工礦與農林分別被高估4.32、3.33、3.7與3倍。而這被高估的佔數,也約略接近於1954年3月發行至當年6月,其盤價僅維持在面額的20%至30%之間。當局將四間公司股票做為補償地價,實際上並非有意要扶植民營企業的發展,故民營化後的產值並未增加。當局從中剝削小地主的利益,以做為補償統治機關財政赤字的一種手段。
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